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戸建賃貸

スタッフブログ

戸建賃貸

営業課 松島です

またインターネットの某サイトでこんな記事を見かけました。

■全種別で利回りが上昇したのは、さいたま、相模原。神戸、福岡、北九州は下降。

全20都市のうち、利回りが上昇したのは、区分11都市、一棟アパート7都市、一棟マンション10都市(※以下すべて前期比)となった。前回は、一棟アパートで7割、一棟マンションで8割で上昇していた。
上昇幅が0.5ポイント以上となったのは、区分はさいたまと静岡の2都市、一棟アパートは0都市、一棟マンションは熊本、広島の2都市であった。
連続上昇したのは、区分で仙台、さいたま、横浜、川崎の4都市。一棟アパートでさいたま、千葉、相模原、浜松、熊本5都市。一棟マンションでは札幌、横浜、相模原、新潟、堺、岡山、広島の7都市だった。

だそうです。



・・・。
区分マンションの表面利回りなんてあてにならないしそもそも全国統計を取って何の指標になるんでしょうか?(笑)
岡山はこのデータだと高利回りな収益不動産が全国レベルで多いことになります。本当にそうでしょうか?仕事柄県外の収益物件の情報もたまに確認しますが結構、関東圏にえげつない高利回り物件が出ていたりします。土地勘が無いのでわかりませんがおそらくとんでもない僻地なのでしょう(笑)その点岡山はコンパクトシティを目指す街づくりをしているせいかスーパー僻地に投資対象になる物件は皆無だと思われます。
例外的に天才的な大家力をお持ちの方なら何か打開策を見いだせるのかもしれませんが・・・。
また区分マンションの統計データをとるんだったら戸建賃貸の利回りデータをとった方が価値があると思うのは私だけでしょうか?
岡山で戸建賃貸をされているオーナーはかなり大家力の高い方達だと思います。先述したコンパクトシティの影響のせいか岡山で投資対象になるエリアの土地に価値が出やすい為、大胆な指値(もちろん根拠のある)を入れるか未登記物件の現金買い、再建築不可などのハードルを越えなければ高利回り戸建賃貸を実現する事は困難に思います。ちなみに高利回りというのは人によって違うと思います。私の場合はおよそですが20%越えを高利回りと定義しています。
高利回りを実現するためにDIYなどでリフォーム費用を抑える方がいますが、私はお勧めしません以前読んだ記事で利回り50パーセント越え築古戸建て!!みたいなのを見かけたことがありますがよくよく読んでみるとDIYで1年ほどリフォームに時間がかかっており確かに表面利回りは50パーセント超えてますけども・・・。
IRRで算出した場合、計算するまでもなく最初に資本投下してリフォームの期間を短縮したほうが良い結果になります。
これから岡山で不動産投資を始めようかな~と思っている方は利回り10%位の戸建賃貸投資から始めてみるのも一つの手段かもしれません。
もちろん管理は株式会社つばめ不動産にお任せください(笑)
でわ。